不動産の売却を巡って、私のまわりだけでも、本当に多くのトラブルが起きていて「こんなトラブルがあるの？」というくらいびっくりしてしまうこともあります。
例えば、売りたい土地が底地で、借地権を持つ住人とトラブルになってしまったことや、不動産を通さず個人間で土地の売買をしたけれど、数年後契約書に不記入な内容がありトラブルに発展しまったケースなど、枚挙にいとまがありません。
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そうしたトラブルはのちに発覚したり、瑕疵が見つかったりする場合もありますが、事前に注意し回避できる物件もあります。
「再建築不可物件」はそのひとつだといえ、特に売却する際にはとても苦労することでしょう。
再建築不可とは
「再建築不可」とはその土地にある建築物の建えができない事を言います。
例え、建物が老朽化していても、もし火災や地震で倒壊してしまってもその土地に新たに建物を建築することは法律上禁止されています。
通常の建築可能な土地の条件としては、建築基準法で定められた4m以上の道路に、2m以上土地が接している土地のことを指します。
よってこれを満たしていない土地は「再建築不可」となってしまいます。
「再建築不可」の土地にすでに建物が立っている理由
そうした「再建築不可」の土地にすでに建物が立っている理由は、建築基準法の改定時期にあります。
法改正がされた昭和25年以前にはこの接道要件がなかったため、こうした土地に建物が建っていたケースもあるわけです。
都内では、再建築不可のケースの約9割が、この接道条件に関係しているようです。
このような「再建築不可」物件は、一般的な不動産会社では、取り扱うことが難しく、専門の不動産も存在します。
「再建築不可」物件が扱いづらい理由
「再建築不可」物件は売れるように、通常の土地の状態、すなわち、‟建築基準法で定められた4m以上の道路に、2m以上土地が接している土地 ”にしなければならないため大変な手間がかかるからです。
具体的には‟建築基準法で定められた4m以上の道路”でない場合、私道なら持ち主から購入しなければならなかったり、4ｍ確保できない場合は道路幅を拡張しなければならず、セットバックが必要だったりします。
そうしたことは利害関係や近隣のトラブルなども考慮しながら進めなけらばならず、時間や費用だけではなく手続きがとても難しいからです。
「再建築不可」の不動産の売買は専門会社に
再建築物件に一筋縄ではいかないため、さまざまなトラブルが起きることが想定されます。
再建築不可物件は土地の評価が低いため、売却はさらに難しく、またリフォームする際の資金も銀行から借り入れることができないという悩みもよく耳にします。
そのようなことを避けるために「再建築不可」物件を扱っている実績が多くあり、トラブルに強く、こちら側の意思もできるだけ通してくれるところを探したいところですね。
「再建築不可」物件のメリット
ここまで、「再建築不可」物件にはデメリットが多く、売却に関してとても苦労すると言ってきましたが「再建築不可」物件は通常の土地より安いことがメリットで、条件がマッチすれば購入希望者は少なくなないでしょう。
売買可能な土地にするために、できるだけ費用を抑えたり、効率よく進めることによって「再建築不可」物件はお得な物件にもなる訳です。
割安で購入できる土地を探している人にとってもリーズナブルな価格に魅力を感じるポイントです。
しかし同時にトラブルに見舞われやすい物件でもあるため非常に注意しなければいけない物件です。
信頼できるパートナー（不動産業者）を見つけることから少しづつ進めていきましょう。
今回は不動産売買においてトラブルの多い物件として再建築不可の物件について詳しく紹介してきました。
もし、該当する物件があり、悩んでいるときはこの記事を参考にしてみてはいかがでしょうか。